この記事のハイライト●収益物件の売却は多額の修繕費用がかかる前に検討する●需要が高いエリアは「仲介による売却」、売却が長引きそうな場合は「買取」がおすすめ●高く売るためには早期売却を意識することが大切なポイント

不動産売却を成功させるためには、物件に合った売却方法とタイミングを押さえて売却を進めることが大切です。
なかでもアパートやマンションといった収益物件は、マイホームを売却するときと状況が異なるため、押さえておくべきポイントを知って上手に売却を進めましょう。
今回は、収益物件を売却するタイミングや方法、高く売却するためのポイントについて解説します。
宜野湾市や中城村、北中城村で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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目次

• 1. 収益物件を売却する方法①検討すべきタイミングを知る
• 2. 収益物件を売却する方法②手順をしっかりと把握する
• 3. 収益物件を売却する方法③高く売るためのポイントを押さえる
• 4. まとめ

収益物件を売却する方法①検討すべきタイミングを知る

収益物件を上手に売却する方法としてまず知っておきたいポイントは、売却を検討すべきタイミングです。
マイホームを売却するタイミングは、仕事の関係や家族の状況などが影響することが多いですが、収益物件の場合は物件の状態や入居率などがポイントになります。
具体的には以下のようなタイミングで売却を検討してみると良いでしょう。

• 大規模修繕工事をおこなう前
• 満室に近いとき
• 築20年を経過するとき

それぞれの内容について順番にご説明します。

大規模修繕工事をおこなう前

ほとんどのマンションでは、年数が経つことで劣化するのを防ぐことと、資産価値を維持することを目的に、定期的に大規模修繕工事がおこなわれます。
周期は物件によって異なりますが、12年から15年ごとにおこなわれるのが一般的です。
投資用の区分マンションでは、多くの場合、修繕積立金を毎月管理組合に預け、そこから工事費用が支払われる仕組みになっていますが、いざ工事をおこなう際に不足しているケースも少なくありません。
その場合、積立金の値上げや一時金を徴収される恐れがあり、所有者にとっては大きな負担となる可能性があります。
多額の出費となる可能性が高い場合は、大規模修繕工事をおこなう前に売却を検討することをおすすめします。

満室に近いとき

アパートを経営している方は、入居率が高くなっているタイミングで売却を検討しましょう。
収益物件の買主は投資家がほとんどであるため、空室が目立つ物件は売れにくくなります。
空室をなくすための方法として、家賃を下げて入居者を集めようと考える方がいらっしゃいますが、家賃を下げると売却価格にも影響するため注意が必要です。

築20年を経過するとき

マンションの資産価値は、築20年で新築物件の50％から60％ほど下がるといわれています。
また築20年を経過すると建物や設備が古くなり、買主にとってはリフォームやメンテナンスが必要になることが予想されるため、売れにくくなる可能性があります。
したがって、築20年を目安に売却を検討しても良いかもしれません。
ただし、築20年を経過すると一般的に物件価格の下落は緩やかになることから、将来価格が大幅に下落する可能性が低いため、リノベーションなどをおこなうことを前提に購入を検討する投資家もいます。
需要が高い人気エリアの場合は、築年数が古くても高値で売却できる可能性があります。

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収益物件を売却する方法②手順をしっかりと把握する

収益物件を売却する際には、2つの方法があります。
どのように売却を進めるのか、2つの方法の内容と手順についてご説明します。

不動産会社の仲介による売却

不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探す方法です。
仲介による売却で収益物件を手放す場合は、以下のような手順で進めます。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動をおこなう
• 買主と売買契約を結ぶ
• 決済・引渡し

まずは収益物件がどれぐらいの価格で売却できるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼し、査定価格に納得したら仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結んだ不動産会社は、チラシを作成したりインターネットに掲載したりといった売却活動をおこない購入希望者を募ります。
買主が見つかったら売買契約を結び、決済完了後、収益物件を引渡して売却完了です。
仲介による売却の場合、市場相場に近い価格での売却が望める点がメリットです。
しかし、売却が完了するまでに3か月から半年程度かかるのが一般的で、物件の状態や立地条件によってはそれ以上かかることもあります。
したがって、売却のスケジュールに余裕がある方や、収益物件の需要が高いエリアの場合に向いている売却方法だといえるでしょう。

不動産会社の買取を利用する

売却活動をおこなって買主を探すのではなく、不動産会社が買主となって直接物件を買い取る方法です。
買取で収益物件を手放す場合は、以下のような手順で進めます。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と売買契約を結ぶ
• 決済・引渡し

仲介による売却と同様、まずは不動産会社に査定を依頼します。
このとき買取の査定を依頼すれば、不動産会社は買取価格を提示するため、価格に納得したらすぐに売買契約へと手続きが進みます。
買取の場合、契約を結んだあとは早ければ1週間程度で決済が完了する点が大きなメリットです。
ただし、不動産会社は買取後にリフォームなどをおこなって売却するのが一般的であるため、仲介による売却よりも買取価格は低くなるのが一般的です。
収益物件の需要が低いエリアや築年数が古く売却が長引きそうな場合、また早く現金化したいという方は買取も視野に入れて検討すると良いでしょう。

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収益物件を売却する方法③高く売るためのポイントを押さえる

それでは最後に、収益物件を少しでも高く売るために押さえておきたいポイントについてご説明します。

売却するタイミングを見極める

収益物件を売却する場合、少しでも多く利益を得られるタイミング、また高値で売却できるタイミングを見極めることが大切なポイントです。
先述のとおり、大規模修繕工事に多額の費用がかかる場合、修繕してから売却すると手元に残るお金は少なくなってしまいます。
したがって、売却価格と修繕費用を比較して利益があまり残らないようであれば、修繕する前に手放したほうが良いでしょう。
また空室が少ない物件は高く売れる可能性があるため、収益物件は満室に近いタイミングで売却するようにしましょう。

利回り相場を基準に価格を設定する

マイホームなどを売却する場合、物件の大きさや立地、築年数といった条件が似ている物件は、売却価格にそれほど大きな差は生じません。
しかし収益物件の場合は、買主が投資家であることが多いため、立地条件などにくわえて「利回り」も大切なポイントになります。
利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を1年あたりの平均で表したもので、投資家は利回り相場を参考に購入を検討します。
したがって、収益物件を売却する際は、利回り相場を基準に価格を設定することが大切です。

早く売却する

収益物件を高く売るためには、早く売ることも大切なポイントです。
物件を売り出してから時間が経過すればするほど、「売れ残っている」と判断され売却しにくくなります。
買主が見つからなければ値下げを検討せざるを得なくなり、結果的に安い価格で売却することになるかもしれません。
したがって、少しでも高く売却するために、早期売却を意識することも大切なポイントなのです。

まとめ

収益物件を売却する際は、マイホームなどの売却とは方法や押さえておくべきポイントが異なります。
売却するタイミングを見極め、適正価格で売り出すことが大切なポイントですが、個人で判断するのは難しいかもしれません。
「SHIMOJI総合コンサルタント」は、宜野湾市や中城村、北中城村で不動産売却をサポートしております。
収益物件の売却に関するご相談も承りますので、売却をご検討の際はぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
一緒に早期売却を目指しましょう。

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